汶上縣城區(qū)各大商場現狀概述暨分析報告【轉載】

汶上縣城區(qū)各大商場現狀概述暨分析報告【轉載】

　　

　　近日筆者通過走訪汶上城區(qū)內部分商業(yè)地段門面房業(yè)主和商鋪經營戶，與圣澤商業(yè)街業(yè)主和商戶代表座談，實地走訪了解汶上聯(lián)民商業(yè)有限公司、汶上銀座商廈汶上店、汶上聯(lián)潤商業(yè)有限公司、汶上華聯(lián)商廈、利萬家、愛客多等大型綜超的經營情況，同時發(fā)放消費者和經營者調查問卷等方法，就如何培育、繁榮我縣城區(qū)商業(yè)、促進汶上商品流通企業(yè)可持續(xù)發(fā)展、克服不正當商業(yè)競爭等問題深入開展了專題調研。現綜合各方面情況，形成調研報告如下。

一、汶上縣商業(yè)地段開發(fā)和經營現狀

　　1、汶上縣圣澤商業(yè)街

　　汶上縣圣澤商業(yè)街與寶相寺路和中都大街相接，總建筑面積27443平方米，建筑基地面積12775平方米，于2005年10月建成開街營業(yè)。圣澤商業(yè)街的成功建設，對我縣改造老城區(qū)、提升城市品位、整合商業(yè)資源和更新城市商業(yè)結構，起到了極大的示范和推動作用。

　　目前圣澤商業(yè)街內有業(yè)主110戶，商鋪近400間，經營戶173家，主要經營服裝、皮鞋皮具、床上用品、小飾品、美容化妝、百貨等，其中：經營服裝的商家就有129戶，占74.6%，經營皮鞋的商家有21戶，占12.1%，業(yè)態(tài)基本上是以服裝為主,可以稱之為服裝一條街。

　　2、汶上聯(lián)民廣場

　　汶上聯(lián)民廣場是在拆遷原南門大世界商城的基礎上，由汶上南門居委與溫州客商共同出資開發(fā)的大型商業(yè)綜合樓，連同北側新形成的商業(yè)商場和步行街和農貿市場，總建筑面積6.3萬平方米，一期精品商場建筑面積2.8萬平方米，于2008年元旦開業(yè)，一樓是大型副食超市，兼營洗化、首飾、中西餐，二、三樓是服裝、家電、鞋帽，因處縣城黃金地段、人氣較旺，是汶上縣商業(yè)的龍頭。右側則是三星級聯(lián)民大酒店。

　　3、汶上圣都商業(yè)廣場

　　汶上圣都商業(yè)廣場位于汶上縣圣澤大街中段北側，西接寶相寺路、東連中都大街與汶上聯(lián)民廣場相望，由原汶上汽車站、公路局、林業(yè)局、交通局四單位外遷騰出土地，汶上圣都置業(yè)出資開發(fā)建設的汶上地標性建筑, 總建筑面積近4萬平米，也是全城最大的一站式購物平臺, 集購物娛樂休閑餐飲文化為一體，中間部位F-1至F4層由聯(lián)潤商業(yè)有限公司承租經營，2009年10月試營業(yè)。兩側經營服裝、鞋帽及風味小吃，五樓是品牌餐飲，六層、七層是圣都商務休閑會所。目前尚有部分門店閑置。

　　4、汶上銀座購物廣場

　　濟寧銀座商城有限公司汶上購物廣場是山東銀座商城股份有限公司在省內開設的第65家分店，由汶上昊萌商貿與縣供銷社共同出資興建，總面積近5000平米，集購物、休閑、娛樂為一體，經營項目與聯(lián)民廣場略同。

　　5、汶上華聯(lián)商廈、九龍家電、利萬家、愛客多等大型超市營業(yè)面積也都在3000平米以上，主營日用百貨、服裝鞋帽和家用電器等。

　　6、汶上建材家具批發(fā)大市場。總占地300余畝，一期開發(fā)面積130畝，主要位于汶上汽車站東側，建筑面積50000平方，主營建材、家具、裝飾材料等。

二、汶上商業(yè)面臨的困境

　　在短短五年間，汶上縣由單一的南門商業(yè)街接連冒出10多個大型超市和購物廣場、兩個商業(yè)街、四個大型綜合批發(fā)市場，這為汶上商業(yè)走向繁榮奠定了基礎。但由于多種因素影響，特別是近兩年金融危機的影響，加之房地產市場圈錢效應的制約，汶上呈現房租攀升、需求不旺、商業(yè)低迷的困局，除幾個副食生活超市經營狀況還勉強說得過去以外，所有商業(yè)門店都比較蕭條。

　　據調查，由于受車站北遷影響，汶上縣城商業(yè)核心區(qū)人流量較之以往大幅減少。10月29日10：30-11：00，我們做了一次人流量測試，半個小時內，從南門十字路口進入中都大街的有254人，從隅首路口進入的只有112人，并且大多數人都只是匆匆而過，并沒有在商鋪停留。由于人流量少、生意冷清，南門商業(yè)街已不再有往日的繁榮，干鮮果品店、泉河泉興商店銷售額一年不比一年，一些商戶則打出了轉讓廣告或停業(yè)關門。據經營者調查問卷統(tǒng)計，83%的商戶反映房租太高、客流減少、經營困難，生意不好做，虧損占90%以上，發(fā)展趨勢堪憂。

　　同樣，縣城幾個知名的大型綜超也沒有了往日聯(lián)民商場一枝獨秀的火爆，商業(yè)競爭到了白熱化的程度。繼利萬家、愛客多、千家惠、銀座、聯(lián)潤等大型超市開張后，汶上城區(qū)商戰(zhàn)硝煙四起，價格戰(zhàn)今年似乎進一步“白熱化”了：原來只是聯(lián)民和銀座兩家商場在“較量”，而如今卻是周邊“商圈”的集中“參戰(zhàn)”，九龍、廣電、華聯(lián)、愛客多、聯(lián)民、銀座、聯(lián)潤、利萬家等商場及專賣店、個性小店都紛紛向消費者拋出了“繡球”，促銷的方式也是五花八門，有打五折、六折甚至更低的，搞“滿就送贈券”的，還有“購物滿200送100元現金”的，至于“特價”、抽獎、送小禮品等更是不在話下。國慶期間，雙虎、全友兩個家具品牌更是在汶上縣城上演了鹿死誰手的車隊角逐，雙虎以8輛大巴PK全友10輛箱貨，成為這個黃金周汶上商界白熱化競爭的鮮明事件。

　　據了解，目前汶上商業(yè)除聯(lián)民、九龍稍有營利外，其他幾家大型商場也都是在保本線上痛苦掙扎。商業(yè)街內的很多個體戶也是勉強支撐。

　　分析其原因有多個方面：

　　（一）宏觀經濟形勢的影響。由于受金融危機和全球通脹壓力的影響，國內整個經濟發(fā)展速度放緩，就業(yè)面臨壓力，消費增長速度大打折扣。我們與縣城其它地方的經營戶座談時反映，從2008年以來，汶上的生意一直不景氣。

　　（二）同行業(yè)競爭激烈。商業(yè)街和大型超市的快速擴張，使我們這個僅有常駐人口10多萬的小縣城一夜之間冒出近400間與商場相同經營性質的店鋪，據經營者調查問卷統(tǒng)計，認為同類商鋪過度飽和的占44.68%，認為飽和的占38.3%。面對有限的消費市場，各商家展開了激烈角逐，商場和步行街雖然購物環(huán)境好，但在人們心目中認為商場和步行街投資大、租金高、攤位費高，商品價格也相應偏高。消費者調查問卷統(tǒng)計，有72.4%的人認為商場和步行街的商品價格偏高，難以接受，而且中高檔消費者對街內品牌的認可度不高，直接導致了顧客二次光臨的幾率大大減少，再加上汶上城市拆遷力度大，城市建設資金需求大、購房消費還款壓力大、高利貸盛行，造成城區(qū)居民現金減少，基本生活消費需求不旺。

　　（三）商品同質化問題嚴重。聯(lián)民（聯(lián)潤）廣場是汶上商業(yè)的龍頭，位于同樣商業(yè)地帶的銀座商廈品牌則是山東商界的知名品牌。我們在兩個廣場調查中發(fā)現，商品同質化問題嚴重。聯(lián)潤廣場內一位經營飾品的女士介紹,她去年10月進駐,而選擇這里的初衷是覺得商場靠近商場和步行街,人流量比較多。所以她與該公司簽下了一年的合同。剛開始,她把自己經營的商品定位為中高檔飾品。但是,半年之后,她才發(fā)現生意越來越難做,這里的消費層次屬于中低檔消費,“人流量的確很多,但是真正買東西的并不多?！倍慕洜I基本上是靠著某些時候豪爽的顧客買下相對價高的貨品。而且,她發(fā)現,僅半年時間有好幾家鋪位都先后撤走了。后來,該店主開始意識到自己店鋪的定位不適合,逐漸清掉自己店里原先價格比較高的商品,購進了一批比較大眾化而且學生喜歡的小飾品。即使是這樣,一個月下來,可能也就賺個一兩千塊左右。

　　一些業(yè)內人士也坦承,由于這幾年大型商場的競爭比較激烈,而且各個商場同質化現象比較突出,不少大型商場表面上看似風光無限,但實際上經營狀況只能算得上是勉強維持。

　　某商廈經理在接受調查時表示,這種大型商場同質化競爭的現象不只在汶上存在,在全國許多城市都存在。他認為,我們好不容易在城區(qū)的中央拿到了可以做商業(yè)的地產,自然會按常規(guī)組織一批人馬,找來專業(yè)或半專業(yè)的商業(yè)設計公司開始畫圖,同時也宣告項目上馬,而這種模式很少考慮到如何突出自己的特色,因此會出現大量同質化的模式,“進駐商場后,運氣好的可以馬上見到效益；不成功的,只有不停地換策劃、代理、管理公司,使整個商場的經營陷入困局?！?/font>

　　（四）配套設施不完善。通過發(fā)放問卷和座談會等方式調查，業(yè)主、經營者、消費者都反映同一個問題：商場和步行街的配套設施還不到位。突出存在的問題是聯(lián)民、銀座停車場車位太少、出入口太少、上下樓扶梯不明顯，圣都廣場東西距離太過狹長,消費者很難一次性走完全部,廣場前綠化面積過大且離路太遠，商場地下車庫遲遲未能使用,造成客流不暢,東西區(qū)沒有做一個統(tǒng)一的規(guī)劃,各賣家獨自為營打游擊,沒有統(tǒng)一的裝修經營,進去給人凌亂,檔次低下的感覺等等。這些問題的存在雖然不能說直接影響經營效益，但是在一定程度上影響貨物的流通和經營，影響汶上商業(yè)的購物環(huán)境和消費者的購物欲望。
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　　（五）宣傳策劃不到位。宣傳策劃是所有成功商場繁榮發(fā)展的重要手段之一，強有力的宣傳策劃能夠有效推介和快速提升商場的知名度。然而，現階段我縣的商場對宣傳策劃重視不夠，缺乏系統(tǒng)的、長遠的、目標明確的宣傳推廣計劃。不要說縣外的人群，就連本縣部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)的群眾，對我縣商場也是知之不詳。加之沒有統(tǒng)一的經營策劃，實行的是獨立分散的單體宣傳、經營模式，整個商場商業(yè)經營狀態(tài)雜亂無章，這也直接或間接導致了目前商場經營慘淡局面。

　　三、發(fā)展建議
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培養(yǎng)和繁榮商業(yè)流通企業(yè)是一項艱巨而又長期的工作，我們認為：第一需要時間，任何市場的發(fā)育都需一個培育過程；第二需要開發(fā)商、經營管理者、業(yè)主、經營戶多方共同努力；第三需要消費者認可，按市場需求配置資源，滿足消費者心理和需求；第四需要政府必要的引導和政策扶持。

為此，我們建議：

　　（一）要妥善處理好開發(fā)建設中遺留的問題，完善配套設施

（1）政府和職能部門要督促開發(fā)商嚴格按照設計方案完善建設好末建設的項目，特別是停車場，并動真的、來硬的一項項落實。因特殊情況不能完成的項目，要對購房（鋪）戶做出解釋。

( n: I) X6 u$ L0 j. z（2）在聯(lián)潤、聯(lián)民之間架設一座天橋，方便消費者購物，增加二樓以上人氣。

（3）禮佛大道要規(guī)劃建設文化產業(yè)和旅游商品一條街，限定和規(guī)范入駐商戶項目。

（二）要解決好運營和管理的問題

每個商場（步行街）的發(fā)展繁榮都有一個市場培育過程，沒有專業(yè)運營公司對市場的統(tǒng)一運營、策劃和推廣，市場很難培育好，或者要走很多彎路，或者要花費更長時間。

　?。?）面對眾多分散的產權人，要想方設法引導他們達成“統(tǒng)一選擇專業(yè)運營機構、統(tǒng)一委托經營”的共識，由專業(yè)的商業(yè)經營管理公司對商場和步行街進行全面的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃?？赏ㄟ^聘請專業(yè)運營機構統(tǒng)一運營，運營公司與業(yè)主簽訂《商業(yè)物業(yè)管理協(xié)議》和《商業(yè)經營管理公約》，在兩份條約中明確彼此的權利和義務，解決由于產權分散而引發(fā)的一系列經營管理問題。

　?。?）業(yè)主要積極采取各種方式培育商場和步行街的發(fā)展，如采取降租的辦法，通過“業(yè)主讓利到商戶，商戶讓利到顧客”的策略，鼓舞商戶經營士氣，提升消費者人氣指數。業(yè)主委員會可針對商場和步行街起步階段商業(yè)營運的艱難，召集所有業(yè)主開會商議，統(tǒng)一降低商鋪租賃金，減少商戶經營成本，扶持商戶持續(xù)發(fā)展。

　　（3）利用節(jié)慶日經常性地舉辦多類型、多樣式的文化娛樂活動，提升商場和步行街的人氣，吸納足夠的人流來商場和步行街消費。

　?。?）重整商業(yè)布局，做到錯位特色經營。實行商品價格平民化、街區(qū)功能主題化（如風味小吃主題區(qū)、服飾精品主題區(qū)等）、服務內容娛樂化（引入室內體育健身場、茶餐吧等），改變消費者對商場和步行街的認識，樹立品牌形象。
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（三）加大招商力度，舞活龍頭

經營不好的企業(yè)要主動撤出，放低門檻，誠懇地引進能人并有經濟實力的戰(zhàn)略投資者（如家樂福、沃爾瑪、大潤發(fā)等）來投資經營，或以優(yōu)惠的條件吸引銀座商廈搬至圣都購物廣場（銀座因無停車場，經營造成交通堵塞，存在極大的安全隱患），為圣都廣場營運創(chuàng)造旺盛的人氣和良好的商業(yè)氛圍。

　　（四）加強引導，積極發(fā)揮政府對市場的調控作用

　?。?）繼續(xù)實施優(yōu)惠政策。目前我縣商業(yè)流通企業(yè)征稅并不高。在調查中，廣大經營者仍然要求在市場培育期3-5年內，政府繼續(xù)實行零收費政策，采取放水養(yǎng)魚方式進一步緩解經營者壓力,予以支持商場和商業(yè)商場和步行街的經營與發(fā)展。

　?。?）積極搭建商業(yè)平臺。鑒于目前整個商場和步行街經營狀況，政府應運用調控手段，利用自身優(yōu)勢，整合資源，為大型商場和步行街搭建各種宣傳和商業(yè)氛圍平臺。如在商場和步行街發(fā)展過程中，政府可以將一些有關活動放到商場和步行街來舉行，為商場和步行街制造商業(yè)氛圍。這樣不僅為商場和步行街增添了人氣，也有效展示了商場和步行街的形象。

　?。?）強化市場資源掌控。目前我縣商業(yè)扎堆現象嚴重，要盡快啟動我縣城市商業(yè)網點規(guī)劃工作，合理規(guī)劃城市商業(yè)布局，避免低水平重復建設和市場的無序競爭，促進城市建設與經濟發(fā)展的協(xié)調。

　　（五）找準自身定位尋求差異化　　

　　大型商場要想在越來越激烈的競爭中取得先機,采取差異化競爭就是一條不錯的出路。而所謂差異化競爭,也就是找準自身商場的定位。

　　我們調查認為,汶上幾個商場的早期規(guī)劃中,缺乏項目定位,只有找準自身項目的規(guī)模、檔次、目標客戶、消費群體、經營行業(yè)等方面的精準定位,然后進行規(guī)劃設計,才能取得差異化的競爭優(yōu)勢。如果前期沒有做好,靠后期的補救和重新調整定位,那就將會付出更大的努力和艱辛。

我們分析認為,商場早期規(guī)劃的前瞻性還必須和實際相結合。商業(yè)地產的規(guī)劃在開發(fā)過程當中的地位僅次于地理位置,而有好的地理位置沒有好的規(guī)劃不排除會有成功的可能性,但即使是一般的地理位置,再加上好的合理規(guī)劃,成功的可能性則會更高,“沒有好的規(guī)劃,后期請神仙過來招商和管理都可能會費力不討好；而有好的規(guī)劃,又有好的地理位置,后期即使是請不太懂行的人都可能會很輕松地操作這個項目。所以說,商業(yè)地產的競爭中后期的招商、管理、營銷當然很重要,但是我們認為一個商業(yè)項目的成功與否根源還是在于發(fā)展商的投資回報思路和商業(yè)規(guī)劃。

因此，我們認為只有思路清晰、規(guī)劃正確，項目才更有機會成功。

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